Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere dair alacağını düzenleyen Türk Borçlar Kanununun 521. maddesine göre “simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır” (521/1); “simsarın faaliyet sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir” (521/2); “simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderler ödenir” (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz
konusunu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.

Simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

a-) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.

b-) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.

c-) Türk Borçlar Kanunu m. 523′ de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere dar alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, C., Borçlar Hukuku Dersler Özel Hükümler, 9. Baskı, … 2011, s.604 vd)

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.

Aşağıda konuyla ilgili Yargıtay Kararları ele alınacaktır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/13-621 K. 2018/1929 T. 13.12.2018

• Davacı, davalıya taşınmazı gezdirmeden önce “Emlak Görme Belgesi” imzalattırmıştır, bu belgeye göre satın almanın gerçekleşmesi halinde %2+KDV, kendisinin saf dışı bırakılıp satışın gerçekleşmesi ihtimalinde de %6+KDV’ye hak kazanacağı yer almaktadır. Daha sonra davalı emlakçıyı (davacı) aradan çıkararak taşınmazı satın almıştır. Bunun üzerine davacı tellallık ücretini faiziyle birlikte talep etmiştir.

Davalı, taşınmazın davacı tarafından gösterildiğini kabul etmekle birlikte taşınmazı satın almak istediğini belirttiğinde taşınmazın maliki ile kendisini bir araya getirmediğini, kendi imkânlarıyla malike ulaştığında da, malikin davacı şirketle sözleşme yapmamış olduğunu öğrenmiştir.

İlk derece mahkemesi taşınmazın komisyon ücreti ödenen başka bir kişi aracılığıyla devredildiğini, yer göstermenin tek başına tellallık ücretine hak kazandırmayacağı gerekçesiyle davayı reddetmiş, davacı temyiz etmiştir. Üst mahkeme kararı bozsa da alt mahkeme direnmiştir.

Hukuk Genel Kurulu, tarih itibariyle 818 sayılı Borçlar Kanununun uygulanacağı somut olayda aracılık etme tellallığı olduğunu, tarafların arasındaki sözleşmede kararlaştırılmış olan cezanın sözleşme serbestisi çerçevesinde geçerli ve bağlayıcı olduğunu fakat alınan tanık ifadelerinden tellalın gerçekten de taraflar arasında anlaşmayı sağlayamadığını, aradan iki ay geçtikten sonra taşınmaz sahibinin yetkilendirdiği başka bir emlakçının çaba ve gayretiyle satışın gerçekleştiğini, salt yer göstermenin bir hak doğurmadığına hükmetmiş, ilk derece mahkemesinin direnme kararını onamıştır.

“… mahkeme önünde alınan tanık ifadelerinden davalı ile yer göstermeye konu taşınmaz malikinin verdiği vekâletnameye istinaden satışını sağlayan dava dışı Hasan Solgun’un davacıya ait iş yerinde bir araya getirildikleri, burada yapılan görüşmeler sonrasında tarafların anlaşamadıkları ve satışın gerçekleşmediği, daha sonra Hasan Solgun’un taşınmaz maliki ile aralarında tellallık sözleşmesi bulunan dava dışı emlakçı….’dan taşınmazın satışının bir an önce sağlanmasını istediği ve bu doğrultuda davalılarla tekrar görüşme imkânı sağlandığı, tanık beyanlarının yanı sıra bu beyanları doğrulayan dosya içerisinde tarihsiz “Kooperatif hisse devri sözleşmesi”nde de tanık olarak yer almakla satışa aracılık ettiği anlaşılan….’ın çabaları ile satışın gerçekleştiği, kooperatifin 07.10.2008 tarihinde davalıyı üye kaydettiği ve 08.10.2008’de ferdileştirme ile taşınmazın davalı adına tescil edildiği anlaşılmaktadır. Olayın açıklanan bu oluş şekline göre davacı emlakçının aracılık faaliyeti tarafların satış konusunda mutabık kalmasını sağlayamamış, satış davaya konu sözleşmeden iki ay kadar sonra mal sahibinin yetkilendirdiği başka bir emlakçının çaba ve gayreti ile gerçekleşmiş olduğundan somut uyuşmazlıkta davalının komisyon ücreti ödememek amacıyla davacı emlakçıyı saf dışı bırakmasından söz edilemeyecektir. Yer gösterme de tellallık faaliyetinin hazırlık işlemlerinden olup bu faaliyetler çerçevesinde neticenin elde edilememesi hâlinde salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak iddiasında bulunulamayacaktır. Nitekim bu husus Sanayi ve Ticaret Bakanlığının 08.07.2003 tarihli ve 25162 Sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Mecburi Standard Tebliği’nin “Emlak komisyonculuğu hizmetleri-Genel Kurallar” başlıklı 1.1.3. maddesindeki “…yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunulamayacağına dair bilgilerin yer aldığı fiyat tarifesi müşterilerin görebileceği bir yere asılmalıdır.” şeklindeki düzenleme ile de konu açıklığa kavuşturulmuştur.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/13-683 K. 2018/1337 T. 19.9.2018

• Davacı ile davalı arasında “Yer Gösterme ve Danışmanlık Komisyon Sözleşmesi” imzalanmış, taşınmaz davalı tarafından satın alınmıştır. Davacı, davalı ücreti ödemediği için icra takibi başlatmış, davalının itirazı üzerine de itirazın iptali davası açmıştır. Davalı mahkemenin kararını temyiz etmiştir. Özel Daire kararı bozmuş, ilk derece mahkemesi direnince de konu Hukuk Genel Kurulu’na gelmiştir.

Sorun somut olayda taraflar arasında imzalanan tellallık sözleşmesinde yer alan ücretin tamamının mı tellallık ücreti olduğu yoksa %3+KDV’sinin tellallık ücreti, %3+KDV’sinin ise cezai şart mı olduğu noktasında toplanmıştır. Taraflar arasındaki sözleşmede bu konuda bir açıklık yok ise de davacı vekilinin Özel Daire’nin bozma kararı üzerine verdiği karar düzeltme dilekçesinin ikinci maddesinde cezai şart bedelinin %3 oranında olduğu ve genel uygulamanın da bu yönde olduğunu beyan etmesi üzerine sözleşmenin de bu ortak iradeyle kurulduğunu kabul etmiş direnme kararını bozmuştur.  

“Yanlar arasında _imzalanan sözleşmede gösterilen %6+KDV’nin alıcı ve satıcının ödeyeceği toplam ücret mi yoksa her biri tarafından ayrı ayrı ödenecek ücret mi olduğu hususunda bir açıklık yok ise de, davacı vekilinin Özel Daire’nin bozma kararı üzerine verdiği 28.12.2013 tarihli karar düzeltme dilekçesinin ikinci maddesinde “Bu taşınmazın satışı için tespit edilen ceza_ şart bedel_ taşınmaz bedelinin %3’ü oranındadır ve genel uygulama ile teamül de böyledir. Zira emlakçılar tarafından sürekli uygulanan tarife de budur.” şeklindeki beyanı dikkate alındığında, sözleşmede satın alma bedelinin %3+KDV’lik kısmının simsarlık ücret_ olduğu, davalının edimin_ yerine getirmemesi durumunda _se simsarlık ücretine %3+KDV ceza_ şart eklenmek suretiyle %6+KDV rakamının ödenmesinin tarafların ortak iradesi olduğunun kabulü gerekir.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/13-555 K. 2018/442 T. 7.3.2018

• Davacının davalı ile arasında 17.12.2011 tarihli bir tellallık sözleşmesi, dava dışı satıcıyla arasında da 27.06.2010 tarihli bir satış yetkisi ve tellaliye sözleşmesi vardır. Davalı tellallık ücretini ödememiş, gelen ödeme emrine de itiraz etmiştir. Bahse konu dava itirazın iptali istemine ilişkindir. Olayda davacı, dava dışı satıcıyı 30.03.2012 tarihinde ibra etmiştir. Davalının savunması da simsarlık ücreti yönünden dava dışı satıcıyla birlikte sorumlu oldukları ve yukarıda belirtilen ibraname sırasında dava dışı satıcının davacıya ödediği bedelle sorumluluğunun kalktığı yönünde olmuştur.

Uyuşmazlık, davacının, dava dışı satıcıyla yaptığı sözleşme ve ibranamenin davalıyla yaptığı 17.12.2011 tarihli simsarlık sözleşmesini etkileyip etkilemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Somut olayda, davacı taraflar ile ayrı ayrı taşınmaz tellallık sözleşmeleri yapmıştır. Davacının, dava dışı satıcı ile yaptığı 27.06.2010 tarihli sözleşmenin 4. maddesinde komisyon ücreti alınmayacağının kararlaştırılmasına rağmen, dava dışı satıcıdan 27.06.2010 tarihli sözleşme sebebiyle ücret alarak dava dışı satıcıyı ibra etmesi, davacının 17.12.2011 tarihli sözleşmeden kaynaklanan alacağını sonlandırmaz. Borç ilişkisinin sadece alacaklı ile borçlu arasında bir bağ teşkil etmesi ve üçüncü kişileri etkilememesinden dolayı direnme kararı bozulmuştur.

“Ancak davacının, dava dışı satıcı ile yaptığı 27.06.2010 tarihli sözleşmenin 4. maddesinde komisyon ücreti alınmayacağının kararlaştırılmasına rağmen, dava dışı satıcıdan 27.06.2010 tarihli sözleşme sebebiyle ücret alarak dava dışı satıcıyı ibra etmesi, davacının 17.12.2011 tarihli sözleşmeden kaynaklanan alacağını sonlandırmaz. Borç ilişkisinin sadece alacaklı ile borçlu arasında bir bağ teşkil etmesi ve üçüncü kişileri etkilememesi borç ilişkisinin nispi olduğunu ifade eder ve bu sebeple alacak hakkı da nispi haktır. Sadece ilgili sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebilir ( Oğuzman / Öz, s. 24; Eren, s. 18 ).

Davacı bu davada, davalı ile yaptığı 17.12.2011 tarihli sözleşmeden doğan ücret alacağını talep etmekte olup, dosyada bu sözleşmeye dair olarak tellallık ücreti alacağını tahsil ettiğine ve davalı alıcıyı ibra ettiğine dair herhangi bir belge bulunmamaktadır.

Bu sebeplerle davalının, davacıya karşı 17.12.2011 tarihli sözleşmeden doğan sorumluluğu devam etmekte olup, mahkemece davalının ödemesi gereken ücret miktarı belirlenerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davalının taraf olmadığı sözleşmeye dair düzenlenen ibraname dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi yerinde değildir.”

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2015/37566 K. 2018/3569 T. 27.3.2018

• Taraflar arasında gayrimenkul alım satım ve komisyon anlaşması bulunmaktadır, davacı tellallık hizmetini yerine getirmiştir ancak davalı gerekçe göstermeden sözleşmeden dönmüş, davacının açtığı icra takibine de itiraz etmiştir. Mahkeme davayı reddetmiş, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusunu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir. Yargıtay olayda taraflar arasında imzalanan sözleşmede satıştan vazgeçen tarafın, iki taraf toplam komisyonunu ödemeyi kabul ettiğini, sözleşmenin geçerli ve bağlayıcı olduğunu ifade etmiş; ayrıca hâkimin ceza koşulunun fahiş olup olmadığını, fahişse tenkis etmekle mükellef olduğunu, bu nedenlerle mahkeme kararının bozmayı gerektirdiğine hükmetmiştir.   

“Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere dair alacağını düzenleyen Türk Borçlar Kanununun 521. maddesine göre “simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır” (521/1); “simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir” (521/2); “simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir” (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusunu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.

…

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 24.04. 2014 tarihli sözleşmenin 5. maddesinde satıştan vazgeçen tarafın iki taraf toplam komisyonunu ödemeyi kabul edeceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağının kabulü gerekir.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/13-644 K. 2017/460 T. 15.3.2017

• Davacı tellal ile imzalanan yer gösterme sözleşmesine dayanılarak başlatılan takipte borçlu olunmadığının tespiti için dava açmış, mahkemece kabul edilmesi üzerine davalı tellal temyiz etmiştir. Karar bozulmuş ancak alt mahkeme direnmiştir. Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık uyuşmazlık; taşınmaz satışına aracılık etmek üzere alıcı ile yer gösterme sözleşmesi imzalayan tellalın, taşınmazın, kendisi saf dışı bırakılarak satın alınması halinde yer gösterme sözleşmesi hükümlerince ücrete hak kazanıp kazanamayacağı, noktasında toplanmaktadır.

Sözleşmenin 3/B fıkrasında satışın emlak komisyoncusu devre dışı bırakılmak suretiyle gerçekleşmesi halinde müşterinin, kendisine ve taşınmaz mal sahibine ait komisyon ücretinin tamamını ödemekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığı ve sözleşme geçerli olduğu için davalının haklı bulunması gerekirken ilk derece mahkemesince direnme kararı verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.

“… somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 04.05. 2009 tarihli yer gösterme sözleşmesinde davacı “müşteri”ye davalı emlakçı aracılığıyla Gültepe Mahallesi, Sarıkaya Vilları 19 numaralı evin gösterildiği, sözleşmenin 3/A fıkrasında bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıl içerisinde her ne suretle olursa olsun sözleşmeye konu taşınmazın müşteri adına veya üçüncü dereceye kadar akrabaları adına satın alınması halinde 300.000,00 TL satış bedeli üzerinden %3 komisyon ücreti ve KDV nin ödeneceğinin, 3/B fıkrasında ise 3/A fıkrasında belirtilen şartın emlak komisyoncusu devre dışı bırakılmak suretiyle gerçekleşmesi halinde müşterinin, kendisine ve taşınmaz mal sahibine ait komisyon ücretinin tamamını ödemekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağından yer gösterme sözleşmesinde bahsi geçen taşınmazın sözleşmenin imzalanmasından 25 gün sonra davacının eşi olduğu anlaşılan N. İ., tarafından mal sahibinden satın alınmış olması karşısında davacının imzasını inkar etmediği sözleşme çerçevesinde sorumlu olduğunun kabulü gerekir.

Hal böyle olunca yerel mahkemece, sözleşmede belirtilen ilkeler çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.”

Görseller: @lebrvn, @brenoassis, @helloquence, @naomish, @pixeldan