Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar sözleşme süresi ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın giderim yükümlülüğü doğar. Ancak sözleşmede kiracı lehine erken fesih hakkı tanınabilir. Bu durumda kiracının feshinin sözleşmede kararlaştırılan düzen ve koşullara uygun olması zorunludur. Ancak bu durumda kiracının tazminat yükümlülüğü ortadan kalkabilir. Sözleşmenizde erken fesih hakkı tanınmamış ise giderim yükümlülüğünüz doğar.

İşyeri kira sözleşmelerinde sıklıkla cezai şart hükümlerine rastlanmaktadır. Sözleşmeyi erken feshetmeniz durumunda bu bedeli cezai şart olarak ödemeniz gerekecektir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin konuyla ilgili verdiği 09.02.2016 tarihli karar aşağıdaki gibidir:

“Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar sözleşme süresi ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın giderim yükümlülüğü doğar. Ancak sözleşmede kiracı lehine erken fesih hakkı tanınabilir. Bu durumda kiracının feshinin sözleşmede kararlaştırılan düzen ve koşullara uygun olması zorunludur. Ancak bu durumda kiracının tazminat yükümlülüğü ortadan kalkabilir. Somut olayda sözleşmenin 12/24. maddesinde kiracı lehine erken fesih hakkı düzenlenmemiştir. Anılan maddeye göre; kiracının kiralama süresinin ilk 2 yılı içinde taşınmazı tahliye etmesi durumunda cezai şart olarak 100.000 Euro ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Uyuşmazlığa konu olayda davalı (asıl dosya davacısı) kiracı keşide ettiği 18.09.2008 tarihli ihtarda; aradan geçen süreye rağmen AVM’nin beklenen marka ve mağaza portföyüne ulaşamadığı, başlangıçta Türkiye’nin en cazip alışveriş merkezi olarak lanse edilen işyerinde bu koşullarda kiracılık sıfatının sürdürülemeyeceği ve akdin 01.10.2008 tarihi itibariyle sonlandırılacağı bildirilmiş ve 31.01.2009 tarihinde taşınmaz tahliye edilmiştir. Feshin haklılığına ilişkin ileri sürülen olguların varlığı da davalı tarafından kanıtlanamadığı gibi sözleşmenin 12-27. maddesi gereğince ileri sürülen hususlar kiracının akdi feshetmesi için haklı neden oluşturamaz. Bu durumda yukarıda açıklandığı üzere davalı kiracının erken fesihten kaynaklanan sorumluluğu gündeme gelecektir. Kiraya verenin erken feshe bağlı kaybının sözleşmede maktuen tayin edilen 100.000 Euro cezai şarttan ibaret olduğu kabul edilmelidir. Davacının bunun yanında ayrıca makul süreye ilişkin kira tazminatı isteyebilmesi mümkün değildir. Bu durum karşısında mahkemece uyuşmazlığın yukarıda açıklanan ilke ve esaslar çerçevesinde hareket edilip, B.K.nun 161 ve 484. maddesi de gözetilerek çözüme kavuşturulması gerekmekte olup, davalının akdi feshinin haklı olduğu gerekçesi ile ve davacı kiralayanın diğer alacak kalemlerinin olup olmadığı üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi de hatalı olup, hükmün bozulması gerekmiştir.” (T.C. YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2015/ 3559, Karar: 2016 / 736, Karar Tarihi: 09.02.2016)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi gereğince kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder denilmiştir.

Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere makul süre, kiralanın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği süre olup kiralananın daha düşük bedelle kiraya verilmesi durumunda kiracının sorumluluğu makul süre boyunca sona eren kira sözleşmesinde ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile yeniden imzalanan kira sözleşmesinde belirlenen bedel arasındaki fark oranında devam eder. (T.C. YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 8508, Karar: 2019 / 5218,  Karar Tarihi: 10.06.2019)

Sonuç olarak kira sözleşmenizi erken feshederseniz ve sözleşmenizde cezai şart varsa bu bedeli ödemeniz ya da cezai şart ödemekten kaçınmak istiyorsanız; kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulmanız gerekecektir. Bu durumda da yine eğer kira bedeli sizin belirlediğinizden düşük olursa makul bir süre boyunca aradaki farkı ödemeniz gerekecektir.

Görsel kaynakça: @purzlbaum , @alisaanton , @mercantile , @thomasdrouaultphotography