Kural olarak kiraya verilmiş bir taşınmazı tahliye ettirebilmek için ev sahibinin önce kiracıya karşı yetkili sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası (HMK m.4) açması gerekir. Bu davanın kazanılmasıyla birlikte mahkemeden alınacak tahliye ilamı icraya verilir.
Ancak kanun istisnai olarak (kiranın ödenmemesi ve kira süresinin bitmesi hallerinde), ilk önce mahkemede tahliye davası açmadan (kiralayanın doğrudan icra dairesine başvurarak) kiralanan taşınmazın tahliyesini isteyebileceğini kabul etmiştir.
Kiralayan, kiranın ödenmesi ile birlikte aynı zamanda tahliye de istiyorsa o zaman ilamsız tahliye takibi yapmalıdır. İlamsız tahliye takibinde, kira alacağı için yapılacak ilamsız icra takibi ve tahliye davası birleştirilmiştir. Bu şekilde kiracı kirayı ödemezse, icra mahkemesinden tahliyesi istenebilir.
Takip Talebi
Kiralayan (alacaklı) ilamsız tahliye takibi için doğruca icra dairesine başvurur. Takip talebinde önce ödenmemiş kiranın ödenmesi, ardında da gayrimenkulün/ taşınmazın tahliyesi istenir.
Eğer kira sözleşmesi yazılı ise, takip talebine aslının veya bir örneğinin eklemesi ve bunun dışında borçlu sayısı kadar da örneğini takip talebi ile birlikte icra dairesine vermesi gerekir (İİK m.58,III).
İlamsız tahliye takibi yapılabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesi bulunması şart değildir. Kira akdi sözlü de yapılmış olabilir. Bu halde, kiracı ödeme emrine itiraz kira akdini açık ve kesin olarak inkâr etmezse, kira akdini kabul etmiş sayılır ve alacaklı takibine devam edebilir. Ancak, kiracı kira sözleşmesini inkâr ederse, kiralayan ilamsız tahliye takibine devam edemez; mahkemede tahliye davası açabilir (m. 296b, IV,V).
Ödeme Emrine İtiraz
Ödeme emrine itiraz icra dairesine yapılır ve süresi kural olarak 7 gündür. [Yalnız, altı aydan daha kısa süreli sözleşmelerde itiraz süresi üç gündür (m. 269a)] Adi kirada ödeme süresi kural olarak 30 gündür.
- Ödeme emrine itiraz edilmezse
-Kira alacağı kesinleşir. Alacaklı haciz isteyebilir (ödeme süresi geçince).
-Tahliyenin istenebilmesi için ödeme süresinin sona ermesi gerekir.
-Kiracı bu sırada borcu icra dairesine öderse, icra takibi son bulur. Haciz de tahliye de istenemez.
Kiracı ödeme süresi içinde kira borcunu öder ama kiradan sayılmayan faiz, icra giderleri ve avukatlık ücretini ödeme süresi içinde ödemezse tahliye edilemez. Ancak kira sözleşmesinin içinde yakıt, elektrik, su ve kapıcı parası masraflarının kiracıya ait olduğu kararlaştırılmışsa, ödenmediği takdirde tahliye olunur.
Kira borcunu ödeme süresi içinde ödemeyen borçlunun, ihtar süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliyesine karar verilmesi istenebilir (m. 269/a).
2. Ödeme emrine itiraz edilmesi ve itirazın kaldırılması
Kiracı süresi içinde ödeme emrine itiraz ederse, bununla ilamsız tahliye takibi durur. Takibe devam edilebilmesi için alacaklının, icra mahkemesinden kiracının itirazının kaldırılmasına ve taşınmazı tahliye etmesine karar verilmesini istemesi gerekir.
Eğer alacaklı, itirazın kendisin tebliğinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını ve tahliyesini talep etmezse bir daha aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibi yapamaz (m. 269, III).
Borçlu (kiracı), itirazında bildirmiş olduğu sebeplerle bağlıdır. Bu itirazlar, kira sözleşmesine veya kira sözleşmesi dışında bir sebebe yönelik olabilir.
a) Kira sözleşmesine itiraz
Borçlu, itirazında kira sözleşmesini inkar ettiğini açık ve kesin olarak bildirmelidir. Aksi halde kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (m. 269, II/c. 2).
Sözleşme yazılı değilse Alacaklı ancak sulh hukuk mahkemesinden kira alacağının ödenmesi ve tahliye davası açabilir; borçluya gönderilmiş olan ihtarlı ödeme emri, bu tahliye davasında Borçlar Kanunu madde 315 veya 362’deki yazılı ihtar yerine geçer.
Kira akdi yazılı fakat noterden onaylı değilse, alacaklı yine icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyemez. Alacaklı ancak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir ve ihtarlı ödeme emri bu tahliye davasında da Borçlar Kanunu madde 315 veya 362’deki yazılı ihtar yerine geçer. Alacaklı bu davayı kazanırsa, borçlu yazılı kira sözleşmesini haksız yere inkâr ettiği için para cezasına mahkûm edilir. (m. 269/b,V)
Kira sözleşmesi noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış ise, alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteyebilir (m. 269/b, I). Bu takdirde borçlu, kira sözleşmesine itirazını yalnız noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış belgelerle ispatlayabilir (m. 269/b, II).
Kira sözleşmesine itiraz eden borçlu, bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazının doğru olmadığı kanısına varan icra mahkemesi, borçlunun ileri sürdüğü diğer itiraz sebeplerini araştırmadan, borçlunun itirazının kaldırılmasına ve taşınmazı tahliye etmesine karar verir.
b) Kira sözleşmesi dışındaki itirazlar
Kira akdine açıkça itiraz etmeyip başka bir itirazda bulunan borçlu, bununla kira akdini kabul etmiş sayılır (m. 269, II/c. 2).
Kira akdi dışındaki itiraz sebepleri; kiranın ödenmiş olduğu, başka bir nedenle (ör. erteleme, süre verme) kiranın istenemeyeceği ve takas olabilir (m. 269c,I). Bu itiraz ile ilamsız tahliye durur. Takibe devam edebilmek için alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi gerekir. Bu itirazın kesin kaldırılmasıdır.
Borçlunun itirazını ispat edebileceği belgeler madde 68’deki gibidir. Eğer bu belgelerle ispat edemezse, icra mahkemesi, itirazın kaldırılmasına ve taşınmazın tahliyesine karar verir.
Kiracı, kira borcunu ödeme emrinin tebliğinden önce tevdi yerine veya kiralayanla kararlaştırdıkları bir bankaya yatırırsa, icra mahkemesi kiracının tahliyesine karar veremez.
c) İtirazın kaldırılması ve tahliye kararı
İcra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve tahliye kararı temyiz edilebilir, ancak bu temyiz, takibi durdurmaz. Şöyle ki:
- Alacaklı haciz isterse, karar kesinleşmedikçe mallar satılamaz (m. 363, IV; 364, III).
- Tahliye için icra mahkemesi kararının borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir (m. 269/c, III).
- Borçlu madde 36’ya göre teminat yatırarak icra dairesinden bir süre alabilir ve bunun üzerine üst derece mahkemesinden, icra mahkemesi kararının tahliyeye ilişkin bölümü için icranın geri bırakılmasına karar verilmesini isteyebilir (m. 269/c. III).
Yukarıda belirtilen özellikler dışında, genel haciz yoluna ilişkin hükümler, kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanan ilamsız tahliye takibi hakkında da kıyas yoluyla uygulanır. (m. 269/d).
Kaynak:
Kuru, Baki – Arslan, Ramazan – Yılmaz, Ejder. İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı. Ankara: Yetkin Yayınları, 2002.
Arslan, Ramazan – Yılmaz, Ejder – Taşpınar Ayvaz, Sema – Hanağası, Emel. İcra ve İflas Hukuku 4. Baskı (s. 364-370). Ankara: Yetkin Yayınları, 2018.
Görsel Kaynakça:
https://www.hurriyetemlak.com/emlak-yasam/wp-content/uploads/2019/02/tasinirken-ev-nasil-toplanir-3 .jpg
Y Nesil Avukat 